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关于造城，碧桂园和华夏幸福走的是两条路。

文 | 大湿兄

九十年代中期以后，中国的城镇化工作由单一的百姓的居住问题，进化到对城市改造和新城建设等层面。特别是全球化的迫近，促使人们的目光投向全世界。于是，“造城运动”此起彼伏，大量开发区、新城、新楼盘矗立在各大城市的外围。

碧桂园是典型的“造城专家”。这股全国的“造城热”，推动了碧桂园向二三线城市的扩张步伐。1992年，从一个小施工队开始，经历了24年的风雨，锻造了碧桂园这个千亿房企大鳄，到如今，“给您一个五星级的家”已经是令人耳熟能详的广告语，其超级大盘模式也令地产圈叹为观止。

而除了碧桂园之外，另一家典型的“造城运动员”则是华夏幸福。借助固安等环北京区域产业新城发展的独特势能，华夏幸福迅速裹挟更多的产业和区域，在短时间内把雪球做大，并越滚越快。现在的华夏幸福，已经是全球上市公司1000强了。

不得不承认，碧桂园的造城与华夏幸福有异曲同工之妙，但出发点两者有很大不同。碧桂园的路径是从住宅地产到产城融合，而华夏幸福则是从产业地产到产城融合，两者殊途同归。

大盘升级：城镇化的力量

聊起碧桂园与华夏幸福的造城差别，就不得不从其创始发家的“种子阶段”说起。

杨国强创立碧桂园之前，曾经做过抹灰工、包工头。尽管做这一行的人很多，但杨国强不一样，他深深知道好房子对中国老百姓重要性，也决定在这个领域学习和发展自己。直到上世纪90年代初，住房商品化趋势明朗，建筑公司的杨国强，从中看到做更大事情的机会，在顺德以“碧桂园”为名开始了房地产开发。

此时的碧桂园，因为资金少，只能买成本低、别人不要的荒地。因此，这第一个项目一面市，就遭遇比较困难的局面。危情之下，杨国强一番运作后，把北京景山学校引去开了分校，还打出“邓小平的孙子都是读景山”的招牌。陷入半停摆的项目，从此被激活，学校入学“门票”甚至紧俏到一票难求。

从这个意义上说，杨国强可以算得上是城镇化运动的始祖。只不过，他的大盘，他的城镇，是自己创造出来的。由此，碧桂园从生活、教育配套入手，形成了独特的大盘模式。

一个典型的例子，是碧桂园在惠东开发运营的大盘 十里银滩。

在这样一个惠东四线城市，一个盘就卖了92亿，位列全国单盘销售第十名。在前九名基本都是北京上海深圳一线城市，这些城市单价基本是惠东的8~10倍的背景下，碧桂园十里银滩的92亿，更是难能可贵。

因为同样单盘100亿，其他卖1套，碧桂园要卖8~10套，而且碧桂园很多都是小面积，套数会更多。而套数多，背后的家庭户数、盘内人口总量，也远超其他开发商的业绩名盘——业绩说话，客户买单说话，碧桂园大盘实力，名不虚传。

而中国另一造城专家华夏幸福，对比以竞争激烈的普通住宅开发为主业的碧桂园，其造城模式的产生和成功则显得有些偶然。这是因为，华夏幸福赖以成名的必杀技，是在固安产业新城的模式成功。这个必杀技，需要有几个先决的触发条件：地方政府资金短缺发展乏术；恰逢其时的一线产业转移外溢；丰富的土地资源；当然，如果周边正好有限购的一二线城市就更妙了。

固安恰好全部满足，而这个罅隙中无人留意的机会被华夏幸福牢牢抓住了。华夏幸福与固安县政府签订了一个非常经典的协议，那就是华夏幸福代为一级开发和园区招商，也就是代行政府职能，换取的收入是基建费用、土地整理费用、园区服务费的110%，也就是前期费用全部返还后提成10%，以及新增落地投资额的45%。

这一个模式，帮助华夏幸福快速做大。然而，中国又有几个像固安一样的城市呢？所以在后期，华夏幸福调整战略，打造国内领先的专业招商引资团队，提高自身产业规划能力，同时开发住宅大盘，如遍布北京周边的孔雀城。公允地说，住宅大盘也是其产业新城战略的一部分，甚至是其业绩主力。它跟碧桂园一样，都是这一波中国造城运动的先锋军。

产城融合的两个案例

造城运动发展到极致，不仅是生活、教育配套与住宅的融合，更是产业、金融、医疗等社会全职能与住宅的融合。在这一方面，碧桂园打造了两个产城融合的案例。

第一个案例是李开复携其创新工场进驻的碧桂园科技小镇。

据星子了解，碧桂园计划在深圳周边搞10个科技小镇，每个5平方公里，已经敲定4个，惠州3个东莞1个，距离深圳中心区一个小时车程，高速直达和高铁站附近，这是目前大湿兄发现的最大产业地产计划了。

而科技小镇是由碧桂园和由原天安数码城主要核心骨干组成的深圳百富东方合作共建，其中碧桂园主要负责项目硬件建设开发和运营，同时携手清华大学、思科集团、李开复创新工场等国内外著名机构，通过龙头企业带动关联企业入驻，遴选最有潜力的优质企业进入小镇。这些对产业发展具有强大影响力的合作方，他们或许将为这一个中国版“硅谷”带来软硬件的奇妙碰撞。

第二个案例则是新加坡旁的森林城市。

森林城市是一座立体分层现代城市、国际产能合作新城，被马来西亚总理纳吉布宣布为免税岛。

马来西亚首相纳吉与碧桂园杨董事长

12月6日上午，森林城市国际产能产业合作签约大会暨酒店商业盛大开业仪式在碧桂园森林城市举行。在马来西亚国家政要、碧桂园集团董事局主席杨国强、碧桂园集团总裁莫斌等人见证下，总市值超过6万亿元人民币的36家知名企业（机构）集体签约森林城市，以打造智慧生态之城，树立未来城市榜样。

值得一提的是，此次签约企业中包括9家财富世界500强企业或其下属企业，分别是华为、思科、埃森哲、中建海外、美的、德国博世、中建钢构、德意志银行亚太区总行、中国银行马来西亚分行。

森林城市以产城融合、绿色智慧为发展理念，此次签约彰显了森林城市进一步成为国际产能合作新城，再一次凸出了碧桂园在造城方面的强大实力。

目前的森林城市，已经规划发展出旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业的八大产业。其中，森林城市还将与美国嘉德圣玛丽学校、台湾美兆集团、世界医疗健康旅游联合会等共同推动教育、旅游、健康产业发展。

同时，与混凝土预制构件自动化生产领域的国际领军企业德国艾巴维/普瑞集团，共建自动化混凝土预制构件流水线，生产预制混凝土墙体，也生产预应力混凝土预制楼板，共同致力于建筑工业化和绿色建筑发展。森林城市还携手华为、埃森哲、德国博世、腾讯等龙头企业共推智慧城市和社区建设。

从“南方大佬”到“国际品牌”，从“奇迹之城”到“城市绿洲”，这样的成绩不得不让人惊叹碧桂园的飞速发展。

作为中国优势产能输出的重要平台，森林城市为中国企业提供了一个集群式“走出去”的运营管理服务海外平台，带动国内大批制造业、建筑业、信息产业等相关上下游企业抱团出海，成为中国企业走向东盟乃至世界的桥头堡，进一步提升“中国制造”的全球影响力及美誉度。这样的造城业绩，又有谁不感叹呢？

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